Pourquoi passer par un agent immobilier ?

Au moins pour 5 raisons (et il y en a sans doute bien d’autres) :
 

- le métier d’agent immobilier est reconnu car règlementé. En effet, il nécessite l’obtention d’une carte « métier » répondant à des conditions de moralité, de déontologie et d’aptitude professionnelle,

- pour obtenir sa carte professionnelle et son renouvellement (désormais tous les 3 ans contre 10 ans il y a encore peu), l’agent immobilier doit désormais suivre 42 heures de formation triennale,

- pour ouvrir une agence immobilière, tout professionnel a l’obligation de recourir à une assurance responsabilité professionnelle (RCP) parce qu’il engage sa responsabilité dans les prestations liées à son activité et pour le compte de ses Clients,

- en tant qu’intermédiaire commercial entre acquéreur et vendeur, l'agent immobilier a vu son rôle s'étoffer pour devenir un prestataire de services à part entière, capable d'entreprendre toutes les démarches utiles pour le compte de ses Clients et ceci jusqu’à la signature de l’acte définitif (recherche de spécialistes du diagnostic, de plans de financement, démarches administratives et réglementaires, relation avec le Notaire, etc…),

- disposant d’une parfaite connaissance de son secteur, le professionnel de l'immobilier possède une fine connaissance du marché ce qui lui permet d’évaluer un bien au juste prix. Son objectif est de vous aider à vendre ou louer votre logement dans les meilleures conditions de prix et de temporalité.

Le mandat exclusif : qu’est-ce et quels avantages procurent-ils ?

Un mandat de vente n’est ni plus ni moins qu’un contrat passé entre un propriétaire souhaitant vendre son bien et un professionnel de l’immobilier en charge de la vente de celui-ci.
 
Il existe cependant deux principaux types de mandat de vente :
 

- le mandat exclusif se définit comme un mandat de vente par lequel le propriétaire accorde l’exclusivité de la vente de son bien à une seule agence. Le propriétaire s’engage ainsi à ne pas passer par d’autres agences, ni par ses propres moyens, pour vendre.

- le mandat simple, à l’inverse, ne comporte aucune clause d’exclusivité laissant le vendeur libre de conclure plusieurs mandats de vente en même temps auprès de différentes agences et/ou de réaliser la vente par lui-même.

Comme tout mandat, le mandat exclusif a une durée fixée conventionnellement entre le mandant et le mandataire (exemple : 6 mois). Toutefois, sa période d’irrévocabilité est limitée à 3 mois à compter de sa signature, période au-delà de laquelle chacune des parties peut le dénoncer à tout moment par LR/AR en respectant un préavis de 15 jours. Il est possible, ensuite, de poursuivre la relation contractuelle par la signature d’un mandat de vente simple, le cas échéant.
 
Quels avantages pour le vendeur (nommé aussi le mandant) :
 

- le premier argument en faveur du mandat exclusif est qu’il est synonyme de vente rapide (3 mois versus 6 mois en général dans le cadre d’un mandat simple). D’autant que l’agent immobilier en charge de vendre votre bien a tout intérêt à respecter le délai négocié au risque de vous rendre insatisfait,

- autre avantage au mandat exclusif, vous n’avez qu’un seul et même interlocuteur, vous offrant un meilleur suivi et une information en temps réel. De même, les acheteurs potentiels n’ont affaire qu’à une seule personne ce qui facilite la logistique des visites et le processus de vente.

- motivé par ce lien d’exclusivité, l’agent immobilier s’impliquera d’autant plus pour la vente du bien vous faisant bénéficier de la force de son réseau commercial, de son accompagnement personnalisé et de ses conseils avisés.

- enfin, votre bien bénéficie d’une cohérence au niveau de la communication et du prix affiché, ce qui laisse moins de marge de négociation à l’acheteur pour faire baisser le prix de vente.

 
En résumé, pour le propriétaire vendeur, le mandat exclusif est la garantie d’une meilleure efficacité de vente, plus rapide et au meilleur prix.

Qu’est-ce qu’un bon de visite et pourquoi dois-je le signer avant de pénétrer dans un bien ?

Le bon de visite qu'une agence immobilière fait signer à un acheteur potentiel avant la visite d'un logement atteste qu’il est bien passé par cette agence pour découvrir le bien considéré. Il stipule que si l'acheteur passe par une autre agence pour acquérir le bien, il doit verser la commission d'agence au premier professionnel qui lui a fait visiter le bien.
 
La loi Hoguet stipule que le mandat rend le bon de visite obligatoire. En qualité de mandataire, l’agence immobilière doit rendre compte de la bonne exécution de son mandat. En outre, en cas d’accident lors de la visite, il permet à l’agence immobilière de prouver sa prise en charge du Client pour éventuellement solliciter son assurance en réparation du sinistre.

Comment estimer la valeur de mon bien ?

 Pour estimer la valeur de votre logement, il faut prendre en compte divers éléments tels que sa superficie, son état, son emplacement, etc…
Si la réglementation vous permet d’effectuer cette mission vous-même, il est souvent plus judicieux de faire appel à un spécialiste pour qu’il fasse une estimation fine de votre bien (à l’aide de bases documentaires et d’outils spécialisés qu’il est souvent seul à détenir). Parce que la mise en vente d’un appartement ou d’une maison et son délai de réalisation dépendent fortement de son prix, profitez d’une expertise de valeur en faisant appel à Immodile !

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Il s'agit d'une loi française qui impose au vendeur d'un lot de copropriété de mentionner la superficie privative dans tous les documents liés à la vente de son bien. La loi Carrez définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. La superficie « loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que la superficie du bien est d’au moins 8m².
 
La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons (mais toujours dans le cas d’une copropriété).
 
La superficie Carrez est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ainsi, il n'est pas tenu compte :
 

- des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m,

- des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m².

Est-il nécessaire d’avoir un apport pour acheter un bien immobilier ?

Avant de vous accorder un prêt immobilier, les banques doivent s’assurer de votre capacité d’emprunt. A cet égard, elles exigent que les échéances de crédit ne représentent pas plus de 35 % de vos revenus nets de charges. Une autre condition très fréquente est que vous disposiez d’un apport personnel égal à au moins 10 % du montant de la transaction (soit l’équivalent des frais de notaire, de garantie, de dossier et, le cas échéant, des frais de courtage). Le non-respect de cette condition peut amener les établissements prêteurs à refuser de vous accompagner dans votre projet d’acquisition.

Doit-on privilégier le neuf ou l’ancien ?

Qu’il s’agisse d’un achat sur plan (aussi appelé achat en VEFA => vente en état futur d’achèvement) ou d’une construction, un logement neuf respecte les dernières normes d’habitation mais coûte souvent plus cher. De nombreuses aides financières et fiscales permettent, cependant, de tirer avantage d’un achat de cette nature (notamment dans le cadre d’une défiscalisation). Il n’est pas nécessaire de faire des travaux les premières années et vous pouvez souvent choisir l’agencement des pièces en amont du projet.
 
Inversement, les logements anciens sont généralement proposés à des prix plus attractifs surtout si des travaux de rafraichissement voire de rénovation s’imposent (ce qui permet une négociation du prix). Le choix est généralement plus important y compris dans des secteurs prisés (hyper centre d’agglomérations, villages ou secteurs classés, quartiers atypiques, etc…). Aussi, le charme de l’ancien est régulièrement cité comme un atout indéniable et distinctif par rapport au neuf, la revente future s’en trouvant facilitée. 

Sur quel secteur intervient votre agence Immodile ?

Si le secteur de prédilection d’Immodile se situe aux pieds du Mont Sainte Odile (tout au long de l’axe Barr, Obernai, Molsheim et communes voisines), notre agence s’active en réalité sur une périmétrie plus large allant du nord de Strasbourg Eurométropole à Sélestat au sud et de Schirmeck à Erstein d’ouest en est. N’hésitez pas à nous consulter pour découvrir nos possibilités d’intervention personnalisées.

Vérifiez-vous la solvabilité des acquéreurs ?

Quoiqu’on en dise, une agence immobilière n’est pas habilitée à vérifier la capacité financière d’acheteurs. Tout au plus, elle peut poser quelques questions à ces derniers sans pour autant procéder à des investigations « sur pièces ». Aussi, nous usons des services de notre filiale Exalliance, dont le statut d’intermédiaire en opérations et services de paiement (IOBSP => courtier en financement immobilier) lui permet non seulement de valider la solvabilité des acquéreurs mais, en plus, de défendre leur dossier devant les banques pour obtenir les meilleures conditions de financement.

Quand effectuer les diagnostics immobiliers ?

Que vous souhaitiez vendre ou louer, l'affichage du DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour publier l'annonce de votre bien. Il faut donc le réaliser en priorité. Toutefois, il est pertinent de faire effectuer tous vos diagnostics en même temps. Outre l'attrait économique (puisque le diagnostiqueur n'aura qu'à venir une seule fois), ils pourront vous être très utiles avant la mise en vente ou location pour :

- obtenir la surface exacte de votre logement (loi Carrez dans le cadre d’une copropriété ou surface habitable dans le cadre d’un lot individuel),

- obtenir les autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement, etc…),

- disposer ou valider des plans,

- soulever des points négatifs à régler ou mieux connaître les points forts de votre logement.

Quelle(s) différence(s) entre « promesse de vente » et « compromis de vente » ?

Le compromis de vente est un « avant-contrat » qui engage le vendeur et l’acheteur. Il regroupe toutes les modalités de la vente comme le prix, la description du bien ou encore la date butoir à laquelle devra être signé l’acte définitif de vente. Le vendeur s’engage donc à vendre le bien immobilier sous certaines conditions précisées dans ce document ; l’acheteur s’engage, lui, à acheter le logement sous les mêmes conditions. Lors de la signature du compromis, l’acheteur peut être amené à  verser une somme équivalent à 5-10 % maximum du prix de vente au titre de l’acompte (ce n'est, toutefois, pas une obligation légale).
 
La promesse de vente est un contrat qui, a contrario, n’engage que le vendeur. Celui-ci fait part à l’acheteur potentiel de son engagement à lui vendre son bien immobilier. L’acheteur ou le bénéficiaire dispose alors d’environ 2 ou 3 mois pour donner sa réponse. S’il est d’accord, il devra verser une somme au vendeur correspondant habituellement à 10 % du prix de vente. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts 10 jours après sa signature ou un mois si cette dernière est signée devant Notaire.