Cheres Clientes, chers Clients,

En tant qu’homme de convictions, j’ai pris l’initiative de fonder Immodile autour de valeurs fortes :

- l’écoute, l’accompagnement bienveillant,

- la rigueur, la discipline,

- la probité, l’honnêteté,

- la pugnacité, la combativité.

 
Ces valeurs animent déjà les actions que requiert le métier de courtier en crédit et en assurance de prêt, métier que j’exerce depuis 2009 au sein du cabinet Exalliance. Ce sont ces mêmes valeurs qui fondent la vision que je me fais aujourd'hui de la profession d’agent immobilier.
 
L’achat ou la vente d’un bien n’est pas une démarche anodine. Un tel évènement n’intervient que quelques fois dans une vie ; les enjeux autant que les sommes engagées sont souvent impliquants. Faut-il rappeler qu’avec l’alimentaire, l’habitat représente le poste de dépenses le plus important. Se loger coute cher et lorsque vient le moment du choix, autant ne pas se tromper !
 
Dans ce contexte, notre agence a vocation à vous accompagner de façon optimale afin de défendre vos intérêts notamment patrimoniaux.
 
Quelle est la valeur de mon bien ? Quelles sont les étapes à respecter au moment de la revente ? Quels documents dois-je fournir ? Quels diagnostics préalables dois-je réaliser ? Comment communiquer et dans quel délai ? Que puis-je demander à des acheteurs potentiels ? Sont-ils finançables ? Serai-je en capacité de négocier avec eux ? Quand et comment prendre attache avec le Notaire ?
 
Autant de questions qui, dans un environnement de complexité administrative inégalée (spécialité française…), doivent vous amener à vous appuyer sur l’expertise d’un professionnel. Acquérir ou vendre un bien est finalement un métier à part entière ! Nous en avons fait le nôtre et nous efforçons de le faire du mieux possible.
 
Cet engagement de sérieux et de professionnalisme se décline comme suit :
 

- travail en proximité (sur la périmétrie du Piémont des Vosges, secteur que nous maîtrisons),

- prestations limitées à la transaction et à la location (pas de gestion, pas d’administration, ni de syndic afin d’éviter de nous disperser). On ne peut être expert en tout,

- sélection fine des biens que nous prenons en mandat (afin de satisfaire nos acquéreurs potentiels et « coller » au plus près des demandes du marché),

- maintien de la relation humaine comme facteur clef de notre stratégie dans un environnement où le « tout numérique » a malheureusement pris l’ascendant dans les rapports interpersonnels,

- préservation d’une organisation de taille raisonnable pour garantir sa fiabilité, sa souplesse et surtout son indépendance (Immodile ne fait partie d’aucun groupe ni réseau).

 
Chez Immodile, nous nous engageons à vos côtés pour vous aider à concrétiser vos objectifs et ceci dans les meilleures conditions. Faites-nous confiance !
 
Lionel Lutz 

Pourquoi se payer un agent immobilier ? 

Longtemps considéré comme un « opportuniste », peu scrupuleux et à la facturation facile, l’agent immobilier s’est amplement professionnalisé ces dernières années. En effet, dans un contexte de forte concurrence et de raréfaction des biens disponibles sur le marché, ce dernier a dû monter en compétences pour se démarquer bien sûr mais parfois aussi pour survivre. Par ailleurs, l’alourdissement des normes règlementaires l’a obligé à se former pour ne pas se trouver hors des cadres législatifs dans l’exercice de ses missions.
 

Dès le départ, Immodile a pris l’initiative d’intégrer la puissante FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) pour :
 

- bénéficier de formations solides et qualifiantes,

- jouir d’une marque positivement reconnue par le grand public (le fameux cube jaune),

- rompre avec l’isolement qui caractérise parfois les agences indépendantes,

- mutualiser un certain nombre de moyens (notamment informatiques, marketing et commerciaux),

- obtenir un appui juridique en cas de questions ou de litiges.

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A défaut d’être une obligation légale (comme cela est le cas dans certains pays), l’usage d’un agent immobilier pour acheter ou vendre un bien devient clairement incontournable. Et pour cause, les Clients n’imaginent souvent pas l’énergie et les moyens qui doivent être mis en œuvre pour garantir la réussite d’une transaction. A l’image d’un iceberg, les services rendus par le professionnel de l’immobilier sont souvent perçus comme faibles (partie visible) alors qu’en réalité, ils sont d’une exhaustivité insoupçonnée (partie invisible).

Au-delà de l’estimation, des publicités ou des visites, les prérogatives d’un agent immobilier sont multiples. Voici quelques exemples :
 

- contrôler les aspects techniques et juridiques inhérents au bien (servitudes éventuelles, travaux menés au cours des années précédentes, raccordement au réseau d’assainissement, emprises cadastrales et PLU, droit de préemption, état daté pour les copropriétés…),

- s’assurer de la bonne mise en œuvre des diagnostics (DPE, mesurage de la superficie, état des installations de gaz et d’électricité, état des risques d’exposition au plomb et à l’amiante, état des risques et des pollutions, nuisances sonores…),

- user des bons canaux de communication pour toucher de potentiels acheteurs puis sélectionner ces derniers (un bien, même en vente, n’a pas vocation à accueillir n’importe quel inconnu au stade des visites par exemple),

- faire le lien avec les acheteurs intéressés notamment durant la phase de négociation ; respecter un certain niveau de formalisme le cas échéant (offre d’achat, compromis de vente, etc…),

- valider la « financiabilité » des preneurs pour éviter à la transaction de capoter (dans un contexte de crispation au niveau de la distribution du crédit, ce point constitue une étape fondamentale qui est assurée par notre propre cabinet de courtage Exalliance),

- garantir la fluidité administrative du dossier de vente en étant le correspondant privilégié de l’Etude Notariale en charge de la rédaction et la signature de l’acte…

Honoraires : combien et à la charge de qui ? 

Contrairement à la croyance collective, les frais d’agence (qu’ils soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur) sont loin de représenter la rémunération finale du professionnel. Non, l’agent immobilier ne s’en met pas plein les poches !
 
Comme n’importe quel autre acte de commerce, les honoraires encaissés par une agence forment son chiffre d’affaires brut. Or, pour arriver au résultat final appelé aussi résultat net, il convient de déduire de ce dernier un certain nombre de charges. Plus que de longues explications, le graphique ci-dessous récapitule les postes de dépenses communément imputés à une agence immobilière dans le cadre de ses activités (ici, une transaction ayant généré 10.000 € TTC d’honoraires).

Détails et illustrations de la répartition :

- 1.700 € de TVA (sur la base d’un taux légal de 20 %),
- 1.500 € de charges de structure : loyer de l’agence, location des outils informatiques (téléphonie, copieur, progiciels, etc…),
- 1.000 € de charges d’exploitation : essence et frais de déplacement, publicité liée aux annonces, actions commerciales diverses, parrainage,
- 2.000 € de salaire versé à l’agent immobilier,
- 800 € de charges sociales sur rémunération, mutuelle santé, prévoyance et retraite,
- 800 € de remboursement du crédit lié à l’aménagement des locaux par exemple, leasing sur le véhicule de société,
- 300 € au titre de la fiscalité (impôt sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises, taxe sur les enseignes…),
- 1.900 € de résultat final (qui peut donner lieu à un placement de trésorerie pour absorber, par exemple, une baisse conjoncturelle d’activité à moment donné),

 

A la charge de qui ?

La loi laisse le libre arbitre à l’agence immobilière d’imputer ses honoraires soit au vendeur soit à l’acheteur (voire même aux deux) contrairement aux frais de Notaire qui sont exclusivement assumés par l’acquéreur.

Lorsque les honoraires sont dits "à la charge du vendeur", cela signifie que le vendeur règle ses honoraires (convenus au mandat) à l'agence immobilière indépendamment du prix de vente affiché. Le cas échéant, le prix de vente figurant sur l'annonce correspond au prix du bien en tant que tel (hors de tout honoraire qui ne concerne nullement l'acheteur). Inversement, si les frais d’agence sont dits "à la charge de l’acquéreur", le professionnel doit afficher le détail des prix et indiquer le montant de sa commission directement au sein de ses publications (annonce papier, site web ou autre). Ce détail est d'autant plus important que les annonces donnent régulièrement lieu à la formulation « FAI » (frais d’agence inclus) ou « HAI » (honoraires d’agence inclus).

Si longtemps, les honoraires ont été à la charge du vendeur, depuis quelques années, ces derniers se trouvent régulièrement mis à la charge de la partie acheteuse ce qui amène un avantage non négligeable à savoir la baisse des droits de mutation (plus connus sont le terme de « frais de Notaire »). En effet, dans le cas d’espèce, l’assiette de calcul de ces frais se trouve être le montant du bien hors honoraires d’agence ce qui n’est pas le cas si ces mêmes honoraires sont acquittés par le vendeur.

A noter : l’affectation des frais d’agence doit être définie dès la signature du mandat de vente. Il n’est plus possible de la modifier en cours de transaction. Ne pas respecter cette règlementation est passible de lourdes sanctions.